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2005.04.06

鎌倉に家を持つ その8-住宅ローンを組めない?1-

第一希望をY町2物件にし、この物件で事業化をお願いしようという心積もりはほぼできた。
主催者側の反応も迅速で、島津さんは地主や行政に対してのアプローチをはじめ、島津さん、齊藤さん(アース・デザイン)、村越さんとの専門家会合の段取りもついた。

私の方では、欲しい家のイメージを固めるための雑誌類は少し前から何冊も読んでいたのだが、物件売買や、それに伴う法律の知識をつける必要もあろうと思い、知識を得るとともに面白く読めそうな、宝島社の、
「家の価値を半減させるコワーい土地の話」
を購入して読み始めた。
接道や建築制限など、ためになる話がたくさん載っているが、ある箇所でちょっとひっかかった。

「接道が建築基準法第43条但し書きに該当する場合、住宅ローンはおりても半額」

確か、島津さんからのメールに、Y町2物件の接道は43条但し書きというような記載があった。
急いで過去のメールを検索するに、やはり私の記憶は間違っていなかった。
メールを受け取った時は特に気にすることもなかったのだが、ローンが半額、と言われたら無視するわけにはいかない。
だいたい、あてにしている額の半分しかローンがおりなければ、購入計画はその時点で頓挫だ。

接道について大雑把に説明すると、私の理解では次の通りだ。
(もちろん厳密性なんてないし、誤解もあるかもしれない。)

購入する土地に物件を建てたいと思ったら、4m以上の幅員を持つ(ちゃんとした)道路に2m以上接していなければならない。
4mに満たなければ、道路の中心線から2mまでは自分の敷地であっても道路として供さなければならない(いわゆるセットバック)、などなんだかんだで基本のルールを満たさない道路も法42条で道路として認められている。
42条に該当する道路に接しない土地には、基本的に建築不可だが、昔から慣例的に使われてきた通路など、例外的に43条但し書きによって建築を許可される場合がある。
これは建築審査会の同意をえて、特定行政庁が許可するもので、土地を買ってから家を建てようと思っても許可がおりる保証はない。将来の建て替えの際にも同様なことが言え、今まで住んでいた家が改築不可、なんてことも可能性としてはありうるのだ。

外見上は同等の物件であっても、接道の違いで大きく担保価値が異なる。
銀行によっては、接道が43条但し書きに該当すると、瑕疵あり物件、とみなすのだ。
(続く)

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